Bảng báo giá xây nhà phần thô 2026 tại TP.HCM

Xây nhà phần thô là giai đoạn tạo nên bộ khung và nền tảng kỹ thuật của công trình. Chất lượng phần móng, kết cấu, tường, cầu thang, hệ thống âm tường và các hạng mục kỹ thuật ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và chất lượng hoàn thiện sau này.

Vì vậy, khi tìm hiểu báo giá xây nhà phần thô, chủ đầu tư không nên chỉ quan tâm đến giá/m² mà cần kiểm tra cả phạm vi công việc, vật tư, điều kiện áp dụng và cách tính diện tích xây dựng.

Báo giá xây nhà phần thô

Trong dữ liệu cũ của website Minh Khôi, đơn giá xây nhà phần thô được công bố ở mức:

3.300.000 – 3.800.000 đồng/m², tùy theo công năng công trình.

[CHÈN BẢNG GIÁ PHẦN THÔ 2026 ĐÃ ĐƯỢC MINH KHÔI PHÊ DUYỆT]

Điều kiện áp dụng báo giá

Theo nội dung cũ, bảng giá phần thô được áp dụng cho công trình có tổng diện tích xây dựng trên 350 m², có chỗ tập kết vật tư và đường rộng trên 5 m. Bảng giá cũ cũng ghi chưa bao gồm 10% VAT.

Đối với công trình nhỏ hơn 20 m², nội dung cũ yêu cầu gặp chủ đầu tư để hiểu rõ nhu cầu và bóc tách khối lượng cụ thể.

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Phần móng

Thi công móng là một trong những hạng mục quan trọng nhất. Tùy thiết kế và điều kiện công trình có thể sử dụng móng đơn, móng băng, móng đài hoặc giải pháp khác.

Kết cấu bê tông cốt thép

Bao gồm các cấu kiện chính theo hồ sơ thiết kế như cột, dầm, sàn và cầu thang.

Xây tường

Thi công hệ thống tường theo bản vẽ kiến trúc và kết cấu, đồng thời bố trí các vị trí cửa, hộp kỹ thuật và đường ống.

Hệ thống điện nước âm

Các đường ống cấp thoát nước và hệ thống điện âm tường cần được triển khai đúng hồ sơ kỹ thuật trước khi hoàn thiện.

Chống thấm

Những khu vực có nguy cơ tiếp xúc với nước như sân thượng, nhà vệ sinh, ban công hoặc các vị trí theo thiết kế cần được xử lý chống thấm phù hợp.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô

Dữ liệu cũ của Minh Khôi sử dụng các tỷ lệ quy đổi:

• Móng đơn: 30%.
• Móng đài không tính cọc: 50%.
• Móng băng: 65%.
• Tầng hầm dưới 1,2 m: 150%.
• Tầng hầm dưới 1,8 m: 170%.
• Tầng hầm trên 2,0 m: 200%.

Các tỷ lệ này cần được cập nhật theo quy định và chính sách báo giá hiện hành trước khi công bố.

Ví dụ tính chi phí

Giả sử diện tích xây dựng sau khi quy đổi là 300 m² và đơn giá được xác nhận là 3.500.000 đồng/m²:

300 × 3.500.000 = 1.050.000.000 đồng.

Đây chỉ là ví dụ minh họa. Giá thực tế cần căn cứ bảng giá chính thức và hồ sơ công trình.

Vật tư phần thô gồm những gì?

Các nhóm vật tư phần thô thường cần được quy định rõ trong hợp đồng, chẳng hạn xi măng, thép, cát, đá, gạch, bê tông, vật liệu chống thấm, cốp pha và các vật tư kỹ thuật khác.

Nội dung cũ của Minh Khôi cũng nhấn mạnh rằng vật liệu phần thô cần xác định rõ chủng loại và nơi sản xuất thay vì chỉ mô tả chung chung.

Vì sao không nên chọn nhà thầu chỉ dựa vào giá rẻ?

Phần thô bị cắt giảm không đúng kỹ thuật có thể tạo ra rủi ro lớn cho các giai đoạn sau. Vì vậy cần kiểm tra:

• Tiêu chuẩn vật tư.
• Quy trình nghiệm thu.
• Biện pháp thi công.
• Đội ngũ kỹ thuật.
• Hệ thống giám sát.
• Điều khoản hợp đồng.
• Chính sách bảo hành.

Quy trình thi công phần thô

1. Tiếp nhận hồ sơ và khảo sát.
2. Kiểm tra điều kiện thi công.
3. Thống nhất phạm vi công việc.
4. Bóc tách khối lượng và báo giá.
5. Ký hợp đồng.
6. Thi công móng.
7. Thi công kết cấu.
8. Xây tường và hệ thống kỹ thuật.
9. Nghiệm thu từng giai đoạn.
10. Bàn giao phần thô.

Câu hỏi thường gặp

Giá xây phần thô có bao gồm VAT không?

Không nên mặc định. Bảng giá cũ của Minh Khôi ghi chưa bao gồm 10% VAT; bảng giá mới cần xác nhận lại.

Nhà diện tích nhỏ có áp dụng đơn giá/m² không?

Không nhất thiết. Công trình nhỏ hoặc điều kiện thi công đặc biệt nên được bóc tách theo khối lượng thực tế.

Nhà trong hẻm nhỏ có bị tăng chi phí?

Có thể. Vận chuyển vật tư, tập kết vật liệu và điều kiện thi công có thể ảnh hưởng đến chi phí.

Nhận báo giá xây nhà phần thô

Hãy cung cấp vị trí, diện tích, số tầng và hồ sơ thiết kế nếu có để Minh Khôi khảo sát và lập phương án báo giá phù hợp với công trình.